重点城市购物中心市场系列专题——深圳（市场篇）
后疫情时代，深圳购物中心整体空置率较低，前三季度租金微降，租金下行压力减轻。2023Q3深圳购物中心空置率水平为5.96%，一线城市内仅次于北京，整体空置率水平较低。一线城市购物中心租金普遍受疫情余波和前期积压项目集中入市的双重影响，2023年前三季度，深圳购物中心首层平均租金相较2022年末微降0.7%。深圳2023年新入市项目体量为近三年最低和一线城市最少，随着消费温和复苏和居民消费信心提升，深圳购物中心租金下行压力减轻。
深圳购物中心供需关系处于健康水平，大型体验式购物中心仍具有稀缺性。（1）对比全国主要城市，深圳人口规模及人均可支配收入水平较高，人口密度、人口增速、年轻人口占比均具有优势。尽管深圳购物中心存量面积及人均面积已处于相对较高水平，但目前购物中心供需关系处于健康水平，整体并未过剩。（2）未来三年新增供应将对供需关系造成一定冲击，但据我们测算，到2025年末，深圳购物中心供需关系仍将处于较健康水平；同时，根据相关政策规划，2026年起购物中心供应规模将明显回落，整体风险可控。（3）深圳购物中心还未到完全同质化竞争的地步，不宜简单谈“过剩”。不同项目在区位、建筑、运营情况方面有明显差别，深圳大型体验式购物中心仍具有稀缺性，以零售为主的中小型社区购物中心存在一定的结构性过剩。
本文构建了商业聚集度、商业辐射度、客流坪效等三个指标，结合供、需两端对深圳市不同商圈进行评估，福田CBD、后海、龙华国际等市级商圈各具优势。（1）从行政区角度来看，商业需求为购物中心承载能力的基础，供需关系决定了区域内竞争强度。需求端方面，福田、南山、宝安区商业需求最为旺盛；供需平衡方面，福田区和南山区购物中心供需关系较好。（2）从商圈子市场来看，深圳福田CBD、后海、龙华国际等市级商圈在商业聚集度、商业辐射度、客流坪效等方面各有优劣。深圳因改革开放而生，城市商业历经四十五年从无到有，区域商业及商圈发展受政策、资本、城市用地等多方面影响，未来各区域、各商圈的商业发展态势或仍将有重大变化。
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