>**在二级市场行情方面，**截至2023年3月末，CIB-REITs价格指数收于110.76点，较2月末下跌2.96%；成交量方面，2023年3月公募REITs成交环比小幅上涨。估值方面，受股价下跌影响，3月份公募REITs估值整体小幅下行。

**在一级项目发行方面，**3月公募REITs发行2只，中航京能光伏REIT，发售价格9.782元，发行规模29.37亿元，当日收盘价10.99元，收盘上涨12.37%；中信建投国家电投新能源REIT发售价格9.80元，发行规模78.40亿元，上市当日收盘价9.99元，收盘上涨1.94%。中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速REIT仍处于已反馈阶段，本月沪深交易所无新受理的首批发售的公募REITs 。

**在政策方面，**中央层面，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，证监会同时发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。2023年全国两会期间，REITs相关提案频出。行业层面，海南省、天津市和云南省分别提出鼓励保障性租赁住房REITS、燃气管道改造REITs和民航行业REITs。区域层面，广东强调公募REITs可在存量资产盘活中发挥作用。

**公募REITs扩募工作取得实质性进展。**2022年9月28日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT在内的5只公募REITs分别发布扩募公告，拟以扩募资金新购入相关基础设施项目。2022年 12月9日，交易所在向各公募REITs发出的扩募反馈意见中，主要针对本次扩募申请所涉及的底层基础设施项目相关的合规手续完备度情况、项目运营情况、重要现金流提供方情况、重要假设参数合理性及估值情况和各相关主体的管理费收取情况等进行了问询。及至2023年3月31日，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田REIT向交易所提交了对反馈意见的答复。另外，中国证监会亦于2023年3月31日批复了包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT在内的4只首批扩募公募REITs的变更注册申请，公募REITs扩募发行工作取得实质性进展。 一、二级市场行情跟踪 1.1 近期行情：3月CIB-REITs指数下跌2.96% 截至2023年3月31日，已上市公募REITs共计27只，发行规模合计908.92亿元，市值合计966.30亿元，基础设施项目类型涉及园区基础设施、高速公路、保障性租赁住房、仓储物流、生态环保、能源基础设施等类型。  截至2023年3月31日，CIB-REITs价格指数收于110.76点，较2月末下跌2.96%。期间走势方面，3月月初及月中CIB-REITs价格指数走势平稳，月末下跌幅度较大。同期，沪深300指数小幅下跌0.46%，CIB-REITs价格指数跑输沪深300指数2.50个百分点。具体来看，截至2023年3月31日，产权型REITs价格指数收于125.29点，较2月末下跌2.10%；同期末，特许经营权型REITs价格指数收于96.42点，较2月末下跌1.88%。  1.2 成交额及换手率：成交量小幅上行 **从日均成交金额来看，**公募REITs在2023年3月的合计日均成交金额为4.02亿元，环比上升2.84%。其中产权型REITs日均成交金额为2.12亿元，环比下降8.76%；特许经营权型REITs日均成交金额为1.90亿元，环比上升19.78%，主要系中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT于3月29日上市，上市当日成交量较大所致。 **从累计成交金额来看，**公募REITs在2023年3月的累计成交金额为87.50亿元，环比上升11.83%。其中产权型REITs3月累计成交金额为46.08亿元，环比下降0.77%；特许经营权型REITs3月累计成交金额为41.42亿元，环比上升30.24%，同样是由于中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT所致。 **在换手率方面，**2023年3月，公募REITs日均换手率由2022年2月的1.10%下降至1.07%，环比有所下行；同期沪深300日均换手率为1.40%，3月公募REITs交易流动性表现弱于股票市场。   1.3 估值情况：受下跌影响，估值环比小幅下行 **1.3.1 宏观及利率环境：复苏态势延续但力度稍弱，短端利率下行概率较大** 在宏观经济方面，制造业景气度仍处较高水平，但复苏力度有所弱化。根据国家统计局数据，3月的制造业PMI为51.90%，环比小幅下行0.70个百分点。此外，根据人民银行3月10日公布的金融数据，2023年2月末社会融资规模存量为353.97万亿元，同比增长9.90%（前值9.40%），主要源于居民贷款边际回暖，企业中长期贷款延续强势。 在利率方面，利率曲线短期走阔概率增大。3月17日，人民银行发布公告，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。从对市场影响来看，降准落地后，市场前期过度悲观的资金面预期料将修正，短端下行概率较大；长端利率近期受市场风险偏好回落影响，已下行至2.85%压力位，降准消息发布后，长端的10年期国债活跃券收益率先下后上。    **1.3.2 截至2023年3月末产权型REIT估值情况** 在公募REITs估值方面，公募REITs分产权型和特许经营权型，两类REITs采用不同的估值方法。具体来看，针对产权型REITs，我们采用P/EBITDA（TTM）这一指标来观测其估值状况；针对特许经营权型REITs，我们采用基于EBITDA（TTM）/年化现金流分派金额和项目剩余年限所估算出的IRR作为其估值观测指标。 基于2023年3月31日市值和EBITDA（TTM）计算的产权型REITs的P/EBITDA指标除鹏华深圳能源REIT在25倍以下之外（12.27倍），其余均在25倍以上，处在25.46-31.84倍区间，整体估值较2月末小幅下行。其中超过30倍的有中金普洛斯REITs（31.84倍）、红土深圳安居REIT（31.45倍）和华安张江光大REIT（31.27倍）。  在基于2023年3月31日市值和2022年全年可供分配金额计算的年化现金分派率方面，除鹏华深圳能源REIT（6.59%）在4%以上之外，其余均在4%以下。其中估算年化现金分派率超过3%的有仓储物流板块的红土创新盐田港REIT（3.57%）和中金普洛斯REIT（3.50%），以及园区基础设施板块的东吴苏园产业REIT（3.72%）、建信中关村REIT（3.61%）、博时蛇口产园REIT（3.36%）和华安张江光大REIT（3.03%）。  **1.3.3 截至2023年3月末特许经营权型REIT估值情况** 我们根据2023年3月31日的收盘市值和基础设施项目剩余年限、对特许经营型REITs进行基于2022年EBITDA和全年估算可供分配现金流金额的全周期IRR测算，并以此作为特许经营权型REITs的估值观测指标。从测算结果来看，生态环保REITs无论是基于2022年EBITDA还是可供分配现金流的全周期IRR均在4%以上，估值较为合理；而交通基础设施型REITs的全周期IRR目前仍主要为负值，按当前收益水平测算出的估值明显偏高，但疫情影响大幅减弱，当前IRR高估值一定程度得以消化。  二、一级市场发行动态 2.1 公募REITs上市情况 2023年3月29日，同时新上市2只公募REITs，为中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT，二者归入CIB-REITs价格指数的特许经营权型REITs。虽然从权属方面分类，二者的基础设施项目均为产权类，但是在收益特性方面，鉴于随着基础设施项目运营年限的增长，已持有资产的账面价值逐年降低，在资产处置阶段，此类项目土地价值低，故项目到期处置价值低，其收益和风险特点与特许经营权项目相似，特许经营权项目在处置时将无偿归还政府，剩余价值趋于归零，故将其归入特许经营权型。 中航京能光伏REIT发售价格9.782元，发行规模29.37亿元，项目估值24.54亿元，发行溢价率19.68%，当日收盘价10.99元，收盘上涨12.37%，换手率为34.52 %；中信建投国家电投新能源REIT发售价格9.80元，发行规模78.40亿元，项目估值71.65亿元，发行溢价率9.42%，上市当日收盘价9.99元，收盘上涨1.94%，换手率为26.28%。 中航京能光伏REIT基础设施项目包括榆林光伏项目、晶泰光伏项目，项目资产范围包括用于光伏发电的多晶硅电池组件、升压站等建筑物及其占地范围的用地、设施设备等。项目总估值为24.54亿元，项目剩余年限17年左右，2023E和2024E的现金流分派率分别为12.18%和12.45%，封卷版本招股说明书中未见披露IRR，经测算，上市当日基于EBITDA的IRR为7.91%，满足特许经营类REITs的IRR不低于5%的要求。 中信建投国家电投新能源REIT基础设施项目位于江苏省盐城市滨海北部近海海域，为滨海北H1项目、滨海北H2项目和配套运维驿站项目，H1与H2项目均为海上风电工程。根据《购售电合同》，江苏电网全额购买项目公司所生产的符合电能质量标准的上网电能。项目总估值为71.65亿元，剩余年限21年左右，2023E和2024E的现金流分派率分别为17.73%和10.23%，申报版本招股说明书中未见披露IRR，经测算，上市当日基于EBITDA的IRR为8.82%，满足特许经营类REITs的IRR不低于5%的要求。   在投资者构成方面，中航京能光伏REIT的战略投资者、网下投资者和公众投资者的占比分别是79.00%、14.70%和6.30%。网下投资者和公众投资者的配售比例分别为0.82%和0.63%；中信建投国家电投新能源REIT的战略投资者、网下投资者和公众投资者的占比分别是75.00%、17.50%和7.50%。网下投资者和公众投资者的配售比例分别为1.18%和2.00%。  2.2 公募REITs受理情况 2023年3月，沪深交易所无新受理首批发售的公募REITs。中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速REIT仍处于已反馈阶段。   2.3 筹备REITs项目进度变化 目前未有公开可查询的REITs项目储备库，我们对各地推动中的REITs项目进行了不完全统计，根据公开可查询数据，2023年3月筹备REITs项目新增5单。  三、政策跟踪 **中央层面，2023年3月3日，中国证监会发布《证监会指导证券交易所发布指引支持保险资产管理公司开展资产证券化及REITs业务》，**支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。**2023年3月5日，国务院提出《关于2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划草案的报告》，**报告总结了已上市REITs的情况，提出未来要推进REITs常态化发行，盘活存量资产；报告同时提到强化新型基础设施建设项目储备，加大中央预算内资金、地方政府专项债券、政策性贷款的支持力度，用好REITs等新型融资工具,引导企业加大5G、大数据、工业互联网、人工智能等新型基础设施建设投入。**2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”），证监会同时发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。**236号文和《通知》在重申了项目申报及发行要求的基础上，不仅在政策层面新提出了消费基础设施的说法，还调整了收益率和发行规模申报要求、强调募集资金使用用途严格管控、扩大市场参与主体范围的调整、明确项目申报合规性和审核流程等要求，二者的具体政策点评可见《纳入消费基础设施，调整项目收益要求——评发改委236号文和证监会公募REITs常态化发行》。 **2023年全国两会期间，REITs相关提案频出，主要聚焦于完善REITs制度、拓展REITs试点范围、加快推进REITs试点及加强区域REITs的发展等方面。全国人大代表、深圳证券交易所总经理沙雁联合其他代表提交了《关于修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持的议案》。**目前，为适应《基金法》相关要求，我国REITs采用的“公募基金+资产支持证券（ABS）+项目公司”交易结构复杂，鉴于此，该议案建议修改基金法，对以获取不动产收益为主要投资目的的基金的投资范围，授权国务院证券监督管理机构另行规定，为简化REITs产品结构提供法律支持。 **行业层面，2023年3月22日，海南省住建厅、省发改委、省财政厅发布《关于下达2023年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造计划的通知》（琼建住房〔2023〕47号》，**强调要组织市场主体与银行业金融机构加强对接，加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持力度，并积极探索利用好REITs模式，撬动更多社会资本参与保障性租赁住房发展；**2023年3月24日，天津市人民政府发布《天津市燃气管道等老化更新改造工作方案（2022—2025年）》（津政办发〔2023〕4号）**，方案提出优先支持符合条件、已完成更新改造任务的燃气管道等项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目。**2023年3月27日，云南省发改委发布《云南省民航强省建设三年行动（2023—2025年）（征求意见稿）》，**提出“稳步推进政府和社会资本合作（PPP）、不动产投资信托基金（REITs）等多元化融资，研究设立航空产业发展基金，支持临空经济区因地制宜出台招商引资优惠政策”。 **区域层面，各地强调公募REITs可在存量资产盘活中发挥作用。**2023年3月2日，广东省人民政府发布《广东省人民政府办公厅关于印发2023年广东金融支持经济高质量发展》，提出要“将推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）业务。将积极发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务，引导各类机构和长期资金投资广东省，盘活存量基础设施资产”；2023年3月8日，深圳市发改委发布《深圳市2023年政府投资项目计划》，提出“充分发挥盘活存量资产带动作用，有序推动基础设施REITs发行，调动盘活存量资产、回收筹集的资金用于新的补短板项目建设，形成“募-投-管-退”的良性循环”；2023年3月20日，广东省人民政府发布《广东省进一步加大力度支持民间投资发展的实施方案》（粤府办〔2023〕5号），支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，提出申报基础设施REITs过程中对各类所有制项目一视同仁，增强民营企业参与信心。  四、REITs扩募发行倒计时 2022年9月28日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT在内的5只公募REITs分别发布扩募公告，拟以扩募资金新购入相关基础设施项目。2022年 12月9日，以上5只拟扩募的公募REITs分别发布公告称收到交易所对扩募申请的反馈意见。交易所在向各公募REITs发出的反馈意见中，主要针对各公募REITs本次扩募申请所涉及的底层基础设施项目相关的**合规手续完备度情况、项目运营情况、重要现金流提供方情况、重要假设参数合理性及估值情况和各相关主体（基金管理人、计划管理人、运营管理机构等）的收费情况**等进行了问询。及至2023年3月31日，已有3只公募REITs向交易所提交了对反馈意见的答复，分别为华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田REIT。另外，中国证监会亦于2023年3月31日批复了包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT在内的4只首批扩募公募REITs的变更注册申请，公募REITs扩募发行工作取得实质性进展。 从项目来源来看，以上5只公募REITs的扩募项目均来自各公募REITs首发时的原始权益人或其关联方；从扩募的交易结构安排来看，以上5只公募REITs均采取新设立2期专项计划，由公募REITs以扩募资金认购2期转型计划全部份额，由2期专项计划持有项目公司全部股权及债权的方式。以中金普洛斯REIT的扩募方案为例，中金普洛斯REIT拟新设中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计划（以下简称“2期专项计划”），将扣除相关预留费用后的募集资金用于认购2期专项计划全部份额。2期专项计划以认购资金收购项目公司全部股权，并向项目公司发放股东借款，以清偿其存量债务并办理相应的抵押/质押担保注销登记、支付其应付股东分红款及预提所得税等；最后再由项目公司直接持有底层基础设施项目。  本文通过3只公募REITs向交易所的回复文件进行梳理，以观测其拟扩募项目的实际运营和估值调整情况，以及在开展公募REITs扩募相关工作时交易所的重点审查事项。 4.1 华安张江光大REIT 根据扩募申报材料，华安张江光大REIT本次拟扩募购入的基础设施项目为临近张江光大园的张润大厦项目，建筑面积6.05万平方米。张润大厦项目原始权益人共2家，分别为上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司（以下简称“张江集电”），二者实控人均为上海市浦东新区国资委。而华安张江光大REIT首发时购入的张江光大园原始权益人之一——上海光全投资中心（有限合伙）为张江集电持股81%的控股子公司，另一原始权益人非张江集电关联方。截至2022年6月30日，张润大厦项目共有16个租户，出租率为99.6%，租赁合同剩余年限以1-3年为主，合计占比达84.66%；其中剩余期限1-2年（含）的租赁面积占比 40.88%，2-3 年（含）占比 43.78%。项目采取收益法估值，扩募初次申报时评估价值为16亿元，折现率地上建筑物部分为6%，地下车库部分为4.5%，与同类型项目的折现率水平基本保持一致。产业园区项目估值时所采取的折现率与项目所处城市具有一定相关性，根据已上市的园区类基础设施REITs所披露的估值所采用的折现率数据，位于上海、北京、深圳的项目地上建筑物部分折现率均为6%。 上交所对华安张江光大REIT的扩募申请的问询主要集中在以下4个方面：1）张润大厦项目的国资转让问题和底层资产手续补办情况；2）重要现金流提供方情况；3）重要假设参数合理性及估值情况；4）各相关主体（基金管理人、计划管理人、运营管理机构等）的收费情况。2023年3月10日，华安张江光大REIT向上交所提交了对其反馈意见的回复。 **在国资转让问题方面，张润大厦项目的股权转让已取得相关国资监督机构的同意。**张润大厦项目原始权益人于2022年9月14日就本次扩募向上海市浦东新区国资委递交了请示文件〔沪张江股份（2022）24号〕，后续浦东新区国资委于2022年10月8日反馈了意见通知〔浦国资联（2022）第99号〕，同意本次扩募方案。 **在基础设施项目合规手续补办方面，张润大厦相关合规手续均已完成办理。**根据上海市浦东新区规划和自然资源局于2022年11月4日出具的《关于张润大厦项目土地预审、建设用地批准书手续的回复意见》，鉴于张润大厦项目的用地手续总体符合相关规定，可以不再单独办理用地预审意见及建设用地批准书。北京市汉坤律师事务所亦在《北京市汉坤律师事务所关于申请变更注册华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书》中发表法律意见：“根据就张润大厦项目固定资产投资建设办理的相关手续，张润大厦项目固定资产投资建设的基本程序合法合规。” **在重要现金流提供方方面，3家重要现金流提供方经营及财务表现稳健，张润大厦项目收入稳定性较有保障。**目前张润大厦的重要现金流提供方共3家，2021年度合计支付租金约6513.61万元，占张润大厦2021年现金收入的67.86%。其中租金贡献最大的重要现金流提供方合计租赁面积为19314.37平方米，占张润大厦可出租面积的44.28%。目前3家重要现金流提供方经营及财务情况表现均较为稳健，履约能力较有保障，可一定程度上保障张润大厦租金收入的稳定性。 **在重要假设参数合理性及估值情况方面，出于审慎原则将张润大厦项目估值下调为14.83亿元。**基金管理人及评估机构考虑到长期市场环境的不确定性，基于审慎原则，对申报稿（即2022年9月28日向上交所提交的《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市的申请》及相关申请文件）估值模型中的估值基准日、市场租金水平、租金增长率、收租损失率及出租率的参数假设进行了调整。其中影响最大的是市场租金参数的下调，在申报稿中市场租金参数采用的是高于项目估值时点实际水平的租金假设（估值租金取6.05元/平方米/天，实际值为5.85元/平方米/天）；在本次的回复稿（即2023年3月10日向上交所提交的《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及华安资产张润大厦资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请反馈意见的答复》）中，市场租金参数采用的是项目估值时点的实际租金5.89元/平方米/天。相较申报稿中对张润大厦16.00亿元的估值，本次回复稿经参数调整后的估值约为14.83亿元，估值下降1.17亿元。  **在相关主体收费情况方面，回复稿方案下调了基金管理人和专项计划管理人的管理费水平，上调运营管理机构管理费水平，同时加大了项目运营总收入的影响权重，提高了浮动管理费费率。**华安张江光大REIT扩募申报稿中基金管理人及专项计划管理人的收费标准为拟购入项目对应基金资产净值\*0.55%/年，运营管理机构收费计算方式主要与基金净资产挂钩。本次回复稿下调了基金管理人与专项计划管理人的收费费率，由此前的0.55%/年下调至0.15%/年；运营管理机构的收费计算方式加大了项目运营总收入的影响权重，提高了浮动管理费费率。通过对比申报稿和回复稿两版收费方案，基金管理人和专项计划管理人收费水平整体大幅下调75%，运营管理机构收费水平上调约108%，有利于激发运营管理机构做大营收的积极性。  4.2 中金普洛斯REIT 根据扩募申报材料，中金普洛斯REIT本次拟扩募购入的基础设施项目共3项，分别为普洛斯青岛前港湾国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和普洛斯(重庆)城市配送物流中心，建筑面积合计约45.16万平方米，截至2022年6月30日，上述3个项目的整体出租率为89.89%。项目采取收益法估值，估值合计16.04亿元。本次拟购入的基础设施项目与已入池的7个仓储物流园区项目的原始权益人同为普洛斯中国控股有限公司。 上交所对中金普洛斯REIT的扩募申请的问询主要集中在以下5个方面：1）拟购入基础设施项目的合规手续补办情况；2）项目持续运营情况；3）项目估值情况；4）各相关主体（基金管理人、计划管理人、运营管理机构等）的收费标准；5）首发募集资金未使用完毕的情况。2023年3月11日，中金普洛斯REIT向上交所提交了对其反馈意见的回复。 **在基础设施项目的合规手续补办方面，目前已完成交易所反馈中要求的相关手续的补办或已提供相关证明材料。**中金普洛斯REIT在进行扩募申报时存在环保验收文件、用地批准书和节能审查文件等材料缺失的情况。具体来看，未提供环保验收文件的涉及普洛斯青岛前湾港国际物流园及普洛斯江门鹤山物流园；未提供用地预审意见/建设用地批准书的涉及普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园及普洛斯(重庆)城市配送物流中心；未提供节能审查/验收文件的涉及普洛斯(重庆)城市配送物流中心。目前上述文件均已办妥。 **在项目持续运营情况方面，本次拟扩募购入的3个基础设施项目均已运营3年以上。从披露的租户及租约情况，以及运营净收入情况来看，青岛及江门项目项目盈利性较好，重庆项目经营表现或较弱。**具体地，截至2022年9月末，**普洛斯青岛前湾港国际物流园**出租率为100%，租金来源为7个市场化租户，正在履行的租约合同期限平均为3.15年，剩余租赁期平均为1.26年，已签约租户在租赁合同中约定的租金增长率为2%-4%。2019年、2020年、2021年和2022年前三季度普洛斯青岛前湾港国际物流园的运营净收益分别为1747万元、1837万元、2238万元和2501万元。截至2022年9月末，**普洛斯江门鹤山物流园**出租率为90.68%，租金来源为3个市场化租户，正在履行的租约合同期限平均为2.97年，剩余租赁期平均为1.50年，已签约租户在租赁合同中约定的租金增长率为4%。2019年、2020年、2021年和2022年前三季度普洛斯江门鹤山物流园的运营净收益分别为1751万元、1829万元、3099万元和2132万元。截至2022年9月末，**普洛斯(重庆)城市配送物流中心**出租率为80.30%，回复稿中未进一步披露重庆项目的租户情况和运营净收入等信息。  **在估值情况方面，回复稿中将拟购入基础设施项目的整体估值小幅下调至15.72亿元。**基金管理人及评估机构基于审慎原则，对估值模型中的估值基准日、出租率、租金增长率等核心假设进行了调整，调整后项目估值由以2022年6月30日为评估基准日的16.04亿元下调至以2022年9月30日为评估基准日的15.72亿元，估值下调0.32亿元，整体下调幅度不大。 **在相关主体收费情况方面，本次扩募后，基金管理人及计划管理人收取的管理费率和计费方式未做调整，但对运营管理机构的收费模式做出了较大调整。**对运营管理机构而言，其管理费收入包括固定管理费和浮动管理费两部分。固定管理费收入由扩募前的基金总募集规模（包括首次发售及扩募发售规模）的0.6%/年，调整为仅针对首次募集的58.35亿元按0.6%/年收费，对于本次及后续扩募项目不再收取固定管理费。浮动管理费方面，由扩募前的项目公司总运营收入\*浮动管理费率的方式，调整至每一项目公司分别按营收\*浮动管理费率的方式收取，同时对首发和扩募项目采用不同的浮动管理费率。依照扩募后的收费方式，根据《可供分配金额测算报告》中各项目公司的2023年的预测营收数据，我们计算出中金普洛斯REIT2023年度运营管理机构的管理费约为6968.21万元，约占2023年项目公司营业收入总额的13.96%。而根据中金普洛斯REIT公布的2022年财务报告，其运营管理机构的管理费收入约占2022年项目公司营业收入总额的14.97%。由此可见，扩募后中金普洛斯REIT的运营管理机构的费用水平小幅下降，同时管理费用结构与基础设施项目收入水平相关度进一步提高。  **在首发资金使用情况方面，普洛斯中国预计将把首发时未使用的21.62亿元资金用于16个项目的投资。**中金普洛斯REIT首次发行募集金额共计58.35亿元，扣除原始权益人偿还外部债务、缴纳相关税费以及原始权益人及其关联方认购战略配售份额后，净回收资金金额共计42.05亿元。根据中金普洛斯REIT首次募集的招募说明书，首批募集资金承诺投资项目共15 个，包括8个物流园和7个产业园，项目总投资额174.03亿元，募集资金预计使用规模45.43亿元。根据中金普洛斯REIT对上交所反馈意见的回复，“受到新冠疫情等宏观因素的影响，首批募集资金承诺投资项目的投资建设进度未能按照原始权益人原定计划予以实施，因此首次发行的净回收资金未能全部用于承诺募投项目。”目前普洛斯中国仅使用20.43亿元投资承诺项目，占全部净回收资金比例的48.59%，余下的21.62亿元计划用于16个项目的投资。根据国家发展改革委于2023年3月24日发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”），“如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况”。目前普洛斯中国已向16个投资项目所在省/市的地方发改委更新报备了相关项目基本信息及拟使用首发部分净回收资金用于项目投资建设的情况。 4.3 红土创新盐田港REIT 根据扩募申报材料，红土创新盐田港REIT本次拟扩募购入的基础设施项目为世纪物流园项目，项目原始权益人为深圳市盐田港物流有限公司，其全资控股股东深圳市盐田港集团有限公司同时也是红土创新盐田港REIT首发时1号专项计划基础设施项目的原始权益人。世纪物流园项目目前已整体出租给通捷利公司（世纪物流园项目原始权益人深圳市盐田港物流有限公司直接持有该公司55%的股权），租赁期限为2022年9月1日至2027年5月31日。 深交所对红土创新盐田港REIT的扩募申请问询主要集中在以下5个方面：1）基础设施项目的整租风险；2）关联交易定价合理性；3）估值情况；4）各相关主体（基金管理人、计划管理人、运营管理机构等）的收费情况。2023年3月10日，红土创新盐田港REIT向深交所提交了对其反馈意见的回复。 **在基础设施项目整租风险管控方面，通过保证金和6个月违约金的设置，为发生租户退租时提供寻找新租户的时间窗口。**一方面项目公司收取的通捷利公司保证金为1个月的租金及综合管理费收入金额之和；另一方面，若通捷利公司违约退租，则其应提前30日通知项目公司并征得项目公司同意，且通捷利公司须按等于该租赁年度6个月的租金金额支付违约金。基于上述两个条款的安排，若通捷利公司违约退租，基金管理人及运营管理机构在该风险事项实际影响基金现金流前，拥有超过6个月的较长时间窗口，有较为充足的时间寻找新租户，并完成新租户的签约工作。 **在关联交易定价合理性方面，拟购入基础设施项目的租金定价基本符合市场平均水平。**通捷利公司为项目原始权益人控股公司，与项目存在关联方关系。根据红土创新盐田港REIT对深交所反馈意见的回复，通捷利租用的仓储部分单价为36元/平方米/月；租用的配套部分单价为50元/平方米/月。根据戴德梁行出具的《市场调研报告》，盐田物流园区租金范围为37-52元/平方米/月，该租金范围的口径为未扣除免租期的合同面价租金。按照免租期为1个月/年的假设计算，扣除免租期后的盐田物流园区租金范围为34-48元/平方米/月。对比首发时购入的现代物流中心项目，盐田港集团截至2022年12月31日承租仓储部分租金价格为39.78 元/月；承租配套部分租金价格为53.05元/月。考虑到现代物流中心为高标坡道库，世纪物流园项目为高标楼库，现代物流中心项目租金水平略高于世纪物流园项目具备一定合理性。 **在估值情况方面，回复稿维持了申报时3.70亿元的估值水平，估值折现率为7%。**红土创新盐田港REITs在向深交所提交的回复稿中，未对扩募申报时估值模式中的租金价格、租金增长率、出租率、租金收缴率和折现率等假设参数做调整，对拟扩募购入的世纪物流园维持了申报时3.70亿元的估值水平，估值所采用的折现率为7%。 **在相关主体收费情况方面，基金管理人及专项计划管理人按资产规模收费，运营管理机构按基础+浮动管理费率收取。**基金管理人按照基金规模\*0.15%/年的标准收取管理费，专项计划管理人按照专项计划净资产\*0.15%/年的标准收取管理费。运营管理机构的管理收入分为基础运营管理费和浮动运营管理费两部分，基础运营管理费为项目净运营收入\*4.47%，但当项目实际净运营收入低于项目目标净运营收入的 90%时，基础运营管理费为项目实际净运营收入\*4.02%；当项目实际净运营收入超过项目目标净运营收入时，运营管理机构还可收取浮动运营管理费，收取标准为（项目实际净运营收入-项目目标净运营收入）\*10.5%。