投资性不动产估值专题—港股REITs中的资产是如何估值的?
港股REITs对投资性不动产估值时主要采取收益资本化法,少量物业采用现金流折现法。对比来看,两种估值方法没有本质区别,只是假设和使用条件不同。收益资本化法假设条件少,计算简单,但受资本化率影响较大,具有一定主观性,适合成熟物业的估值及项目的初步估值,建议项目前期评估时采用;现金流折现法更加细致,但假设及参数条件较多,估值难度较大,建议项目后期搭建模型进行测算。
港股REITs基金持有的内地物业主要分布在一线和重点二线城市,业态主要为零售和写字楼。港股REITs持有的内地物业中,一线和二线城市占比超过8成,其中广州市的物业最受青睐。业态分布来看,零售和写字楼物业占比最高,另外近年来物流园区受到市场追捧。
资本化率来看,零售>物流园区>工业办公楼>写字楼>停车场。港股REITs持有的内地物业中,零售物业平均资本化率最高,商业写字楼和停车场资本化率最低。另外,估值机构资本化率选取受疫情影响不大。
业务建议:投资性不动产项目估值时,建议先采取收益资本化法进行初步估值,后续若有条件再搭建现金流折现模型进行精细估值,同时辅以市场比较法验证。估值过程中资本化率选取最为关键,建议参考港股REITs中内地物业资本化率情况,同时根据区位、业态、运营、市场条件等进行调整。

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