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地产月谈｜房地产市场回暖几何？—2023年2月房地产行业月报

关键字：房地产 , 月度数据

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2023-02-21

钱炜武

兴业研究公司房地产行业高级研究员

基础行业部

核心观点：1月份70大中城市商品住宅成交量同比（对比2022年春节同期）和价格环比均止跌，其中一线城市出现较明显的价格复苏。从重点22城高频周度数据来看，节后成交强度仍略低于节前水平，市场仍待进一步修复。部分城市出现短期成交回暖，考虑到春节前购房需求在节后集中释放的可能性，仍需观察后续成交量是否能保持高位。

楼市成交：

（1）成交量：1月份70大中城市商品住宅成交面积同比降低23.7%，对比2022年春节同期（2月份）成交面积增长8.4%，市场出现止跌迹象。从重点22城高频周度数据来看，春节后两周周均成交量虽相比春节期间有明显回升，但仍略低于节前平均水平，市场仍待进一步修复；按单城市来看，部分城市出现短期成交回暖。

（2）价格：1月份70大中城市新建商品住宅价格止跌，其中一线城市出现较明显的价格复苏迹象。1月70大中城市新房价格指数环比持平，自2021年9月以来新房价格首次止跌；二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅相比去年12月收窄0.1个百分点。按不同城市能级来看，一线城市价格出现明显止跌回升，新房和二手房价格环比分别增加0.2%和0.4%，出现较明显的价格复苏。

（3）库存：2022年以来商品住宅库存去化周期总体呈上升趋势，2023年1月70大中城市总体去化周期为20.9个月，库存压力较大；一线城市的去化压力最小（14.2个月）。

土地市场：在销售端未明显改善的背景下，土地市场成交总体保持低迷；春节后土拍市场冷热不均，核心城市优质板块热度较高。春节后北京、杭州和郑州等城市完成新批次集中供地，其中杭州市本批次土拍市场火热，推出地块均位于相对优质区位，平均成交溢价率达10.9%，民企拿地占比达60%；郑州市本批次集中供地遇冷，推出11宗地块流拍1宗，成交地块均底价成交，城投托底现象仍严重。

政策跟踪：（1）市场需求端：政策继续保持宽松并扩大范围和力度，预计在市场明显回暖前政策将持续宽松状态。1月份以来全国多地出现房贷利率“降价潮”，以福州、郑州为代表的二线城市，首套房贷款利率已降至3.8%，比5年期LPR低50个基点；降利率等政策落地将有助于释放部分购房需求。（2）企业融资端：“三支箭”继续推进落地，促进房企融资环境改善，企业融资能力继续分化。1月份以来，针对头部优质房企的资产负债表改善计划，将进一步加大头部优质房企的融资优势，房企融资能力继续分化，已出险民营房企融资能力相对较弱。

融资：（1）债券融资：随着“第二支箭”的持续发力，房企融资环境边际改善，已违约房企合景泰富成功发债，国央企仍更具融资优势；境外发债方面，万达商业地产在1月和2月分别发行了规模为4亿美元和3亿美元的美元债，为中资房企重启美元债发行带来积极信号。（2）股权融资：上市房企抓住“第三支箭”的政策利好，积极通过配股或定增的方式融资，改善企业资金状况。

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