产业园区运营模式与退出机制解析

关键字: 产业园区 , 盈利模式 , 运营模式 , 退出机制
2022-10-20
钱炜武
兴业研究公司房地产行业高级研究员
基础行业部
陈建
郑仁福
 
 
产业园区作为产业调整升级的重要空间载体,是区域经济发展的重要推手。本文将重点研究产业园区的开发运营模式,结合具体企业和园区案例对运营模式进行特征分析;同时,对园区盈利模式和退出机制进行讨论,并针对商业银行参与园区的投资模式给出建议。
 
  • 盈利模式:根据盈利的业务来源,可将盈利模式划分为三大类六小类(三大类:开发运营收益、产业增值收益和资产退出收益;六小类:一级开发收益、二级开发销售收益、自持运营收益、产业投资收益、产业服务收益和资产退出收益)。其中,二级开发销售、产业投资和资产退出收益模式具有较强的综合盈利能力;产业服务目前并未发展成熟,盈利能力暂时较弱;自持运营回报周期较长,回报率相对较低,要求运营商具有较好的运营能力,综合盈利能力较弱。
 
  • 开发运营模式:根据盈利模式选择以及业务所处开发阶段,将产业园区开发运营模式分为四大类(一二级联动开发、“开发+销售/自持运营”、“收并购+运营提升+退出”和轻资产模式)。结合企业和园区案例,对每种运营模式进行分析,包括模式特征、参与企业类型等:
 
1、特征和参与企业:(1)一二级联动开发企业通常以政府开发平台公司为主,往往以城市某一片区为整体开发目标;(2)“开发+销售/自持运营模式”门槛相对低,参与者包括传统园区开发商和产业实体企业;(3)“收并购+运营提升+退出”模式主要参与企业是不动产投资管理公司等金融机构,通过收并购获取存量园区资产、招商运营实现园区价值提升、REITs等方式实现资产退出与超额投资收益;(4)轻资产模式包括园区代建、受托招商运营、承租运营(二房东)和园区服务代理等方式,其中承租运营模式要求运营商具有良好招商运营能力,实现租金收益最大化。
 
2、轻、重模式特征差异:(1)定义了“重资产投入”指标,衡量企业资产轻、重的程度(重资产投入=固定资产+投资性房地产+在建工程+长期待摊费用+存货),重资产企业的重资产投入与总资产的比值明显高于轻资产企业;(2)承租运营的轻资产模式资金投入较小、易复制和拓展,但其风险点仍值得警惕:受市场影响而经营不确定性较大、上游物业产权人风险、无资产抵押而融资渠道受限、对入驻园区企业的掌控力相对较弱等。
 
  • 退出机制:产业园区的退出方法主要包括三类,即整体股权转让、私募基金持有和发行公募REITs。通过具体的园区案例,对不同退出机制的特点、收益能力进行评估,所选案例(整体股权转让和发行公募REITs)退出时资产增值比例分别达到50%和116.4%。

     

  • 商业银行参与园区投资的建议:1、寻找合作是商业银行参与园区投资的切入点:专业的园区开发运营商可以保证园区招商、运营管理的质量,而商业银行的资金优势将为园区开发运营提供金融支持;通过合作降低单个主体的资金投入,共担和分散风险。2、建议采用“收并购+运营提升+退出”模式:选定优质投资标的进行收并购,定向改造后较短时间内实现园区重新面市,并通过高效运营提升园区价值和租金收益水平,寻找合适机会整体股权转让或发行公募REITs退出,获取资产增值的收益。

 

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