产业园区运营模式与退出机制解析
2022-10-20

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盈利模式:根据盈利的业务来源,可将盈利模式划分为三大类六小类(三大类:开发运营收益、产业增值收益和资产退出收益;六小类:一级开发收益、二级开发销售收益、自持运营收益、产业投资收益、产业服务收益和资产退出收益)。其中,二级开发销售、产业投资和资产退出收益模式具有较强的综合盈利能力;产业服务目前并未发展成熟,盈利能力暂时较弱;自持运营回报周期较长,回报率相对较低,要求运营商具有较好的运营能力,综合盈利能力较弱。
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开发运营模式:根据盈利模式选择以及业务所处开发阶段,将产业园区开发运营模式分为四大类(一二级联动开发、“开发+销售/自持运营”、“收并购+运营提升+退出”和轻资产模式)。结合企业和园区案例,对每种运营模式进行分析,包括模式特征、参与企业类型等:
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退出机制:产业园区的退出方法主要包括三类,即整体股权转让、私募基金持有和发行公募REITs。通过具体的园区案例,对不同退出机制的特点、收益能力进行评估,所选案例(整体股权转让和发行公募REITs)退出时资产增值比例分别达到50%和116.4%。 -
商业银行参与园区投资的建议:1、寻找合作是商业银行参与园区投资的切入点:专业的园区开发运营商可以保证园区招商、运营管理的质量,而商业银行的资金优势将为园区开发运营提供金融支持;通过合作降低单个主体的资金投入,共担和分散风险。2、建议采用“收并购+运营提升+退出”模式:选定优质投资标的进行收并购,定向改造后较短时间内实现园区重新面市,并通过高效运营提升园区价值和租金收益水平,寻找合适机会整体股权转让或发行公募REITs退出,获取资产增值的收益。

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