【REITs深度观察】美国REITs市场研究(2022年第27期)

关键字: 美国REITs , 权益型
2022-08-28
臧运慧
高级研究员
固定收益部
鲁政委
Chief Economist, Industrial Bank Co.,Ltd.
兴业银行首席经济学家
 
美国作为REITs首创之地,自上世纪60年代面世至今,伴随着经济周期、利率政策、房地产行业周期,经历了长期的探索和发展过程,期间相关REITs立法不断修订,逐渐发展成当前相对完善的REITs市场,也为其他国家和地区REITs市场的发展提供了丰富的经验。 目前全球REITs以存量不动产运营为业务基础、收益分配与税收挂钩的中性税收原则等上层框架均是在美国REITs上层框架基础上形成的; 出于避税需求,目前UPREITs和DOWNREITs交易结构相对复杂。 在其发展历程中,REITs一度成为房地产抵押贷款融资渠道,直至1990年以后才有所改善,发展为以权益型REITs为主的市场。 在运营方面,美国权益型REITs的出租率水平相对稳定且较高,但在地产周期底部有有明显下行,带来运营效率的下降; 美国REITs未限制杠杆使用,但自次贷危机后呈明显下降趋势,疫情期间略有上行,整体保持在50%以下水平,债务结构改善较为明显。 从其收益率来看,美国权益型REITs的长周期表现很好,优于股指,且由于强制的稳定分红和资产增值功能,有一定抗通胀能力; 其价格走势和收益率情况亦受经济波动、货币政策及地产周期影响,与权益市场表现出较高的相关性,权益属性明显。
 

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