冷库行业全景研究—仓储行业专题报告系列二
冷链是饮食消费升级下对物流控温提出的新诉求。随着中国居民消费水平的提高和饮食结构的调整，生鲜产品的流通量逐年增加。冷链物流凭借制冷技术，使得食品从生产、流通、销售的各个环节始终处于规定的温度环境，以保证冷链物品质量，并减少食品的损耗。
冷库作为冷链产品的低温储存场所，是冷链控温的重要环节。根据温度差异，冷库可分为恒温库、冷藏库和冷冻库以满足不同物品的保鲜需求。高标冷库更契合食品标准化、品质化升级趋势，但目前占比仅为13%（CBRE测算的A类高标库占比）。发达国家经验表明，功能型冷库（分拨与配送型）是未来高标冷库市场布局的主要方向。
与迅速增长的消费需求相比，中国冷链基础设施建设进度相对落后、呈现多种结构性差异。IARW数据显示，我国城市居民人均冷库库容0.13立方米，不到发达国家水平的30%。生鲜食品电商渗透率的提升是推升冷库需求的主要驱动力。沙利文预计中国冷链市场规模在2025年将达到9000亿元（5年间复合增速约为18.7%），而相应的冷库容量将增长至1.6亿吨（5年间复合增速约为17.9%）。区域分布上，我国冷库东部较为发达，租金与容量水平较高，主要集中在京津冀、长三角和粤港澳大湾区。冷库结构方面则呈现冷冻库多、冷藏库少的局面，冷库规划尚待进一步优化。城乡分布上，城市冷库多、农村季节性冷库少，农产品产地亟需建设标准化的冷链基础设施。
冷库行业市场集中度低，格局较为分散。由于冷链标准化的缺乏，冷库投资的参与者众多，涵盖了整个产业链的上下游，但高标冷库CR8的市占率不足10%（美国CR8为54.9%），具备较大整合空间。相对于普通高标仓，冷库前期投资规模大、建造流程复杂、运营成本更高、要求精细化管理，同时对城市发展、区位交通和用量的需求有较高的要求。
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