【REITs深度观察】日本REITs市场研究(2022年第23期)

关键字: J-REITs
2022-07-30
臧运慧
兴业研究公司结构融资高级研究员
固定收益部
鲁政委
 
 

本篇为亚洲REITs市场研究的第三篇——日本REITs(J-REITs)。自2001年东京交易所首次上市2只J-REITs后,在日本设立专门基金和允许政府养老金投资J-REITs等政策加持下,叠加日本宽松的货币政策,经过20年发展形成了15万亿日元以上规模的、全球第二大REITs市场,资产类型以办公楼为主,辅以零售、公寓、酒店和物流,所持不动产以日本境内为主。从收益率来看,受益于日本低利率甚至负利率的货币政策,J-REITs长期总收益率高于新加坡REITs和中国香港REITs,但低于美国权益型REITs,对抗中高通胀的能力亦高于日本权益资产;股息收益率处于3-4%水平,是其长周期总收益率的主要来源,其较高的估值水平与美国权益型REITs相近,高于新加坡REITs和中国香港REITs。在影响因素方面,除政策支持外,日本长期宽松的货币政策导致J-REITs较长周期处于相对稳定的增长态势,短期波动一定程度会受美联储货币政策影响;相较之下,日本经济景气度对J-REITs的影响更为明显和频繁,在日本失业率明显波动之际,J-REITs普遍会呈现负向变化。2003年以后日本地产景气度普遍在次贷危机后和新冠疫情期间有所下行,期间相对稳定,J-REITs长周期表现与之基本一致,且对出租率的敏感度较高。值得一提的是,日本核心商业地产AJPI价格指数长期变化不大的情况下,J-REITs价格指数实现了翻番,通过J-REITs的上市资产更易获得市场高估值。

 
 

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