在国家持续严厉进行房地产调控和地方政府隐性债务与融资平台严格管控的背景下，商业银行不仅资产扩张面临困局，而且还存在随着相关资产到期而缩表的风险，为此亟需寻找既符合国家政策、又能够上量的大类资产。

自2017年全国金融工作会议以来中央一直不遗余力地强调要“支持实体经济”，“十四五”和2035年远景目标纲要明确提出“保持制造业占比基本稳定”，疫情之后中央更是空前重视产业链供应链的稳定性和韧性；与此同时，中央深刻认识到，“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”（2019年8月26日，中央财经委员会第五次会议）， “增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，这是符合客观规律的”，“要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展”（习近平总书记《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，2020年4月10日）。2022年1月5日，国务院办公厅关于《要素市场化配置综合改革试点总体方案》明确提出，要选择“工作基础较好、发展潜力较大的城市群、都市圈或中心城市等，开展要素市场化配置综合改革试点，严控试点数量和试点范围”，在产业用地领域，“支持不同产业用地类型合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策。探索增加混合产业用地供给。支持建立工业企业产出效益评价机制，加强土地精细化管理和节约集约利用”。

基于以上，我们认为，我国重点地区的工业厂房融资，值得我们作为后工业时代的大类资产，进行认真研究，抓紧进行业务落地。本文即以此为主题进行了相关分析。

工业用地政策。在出让方面，工业用地逐步强调预出让、预申请；在定价机制方面，以工业用地基准地价为基础，利用市场比较法估价。与其他用地相比，取得工业用地使用权后的再次转让，会存在一定的限制。

尽管如此，重点区域工业用地供地减少、价格看涨，风险较小。考虑到工业用地价格主要受供地数量、住宅用地价格、产业发展水平、工业用地控制标准、政策调控力度等因素的影响， “十四五”期间建设用地供应量、工业用地占比的下降，将拉低工业用地供给量。同时，工业用地容积率提升、M0创新型产业用地供应量的增加将提升工业用地价值。

核心城市产业吸引力强，土地供给约束大，容积率提高，值得特别关注。分区域来看，超一线城市、珠三角地区，未来工业用地预计还有上升空间。长三角、泉州工业用地价格重估空间较大。中部城市工业用地供应量相对偏少，工业增速亦相对稳健，现行上涨趋势预计将继续保持。川渝供应量能较大，且住宅用地价格较低，上涨动能预计相对有限。

（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）

我国工业用地存量规模巨大，但是由于被抵押工业用地的处置难度较大，工业用地抵押贷款市场仍有广阔发展潜力。工业用地的控制标准和不同产业用地的转让限制是影响被抵押工业用地处置难度的主要因素。

工业用地控制标准影响工业用地价值和转让难度。控制标准包括：第一，容积率。容积率越高、出让年限越长的工业用地，土地价值更高。第二，区位。越发达的城市、能级越高的开发区，准入门槛越高，对受让方的要求越高。第三，配建比例。不同城市、不同类型工业用地允许配建配套用房的比例及分割转让限制不同，影响工业用地抵押的评估价值。

就工业用地的转让限制而言，一般会限制产业、配套用房的转让比例；限制最小分割基本单元面积；限制分割转让的对象；确定限售期、优先回购权以及回购价。

普通型工业用地的允许配建的配套用房比例小，准入门槛低，转让限制也较少，创新型产业用地则相反。标准厂房转让、转租的限制较小，主要面向中小企业、专精特新企业。租赁型产业用地在租赁期间，往往不允许抵押、转让；且其出让年限较短，面临阶段性投入产出强度评估，租赁期土地价值预计较低。

但各地政策细节差异较大，实际开展业务时，需结合土地出让合同条款及各地最新政策评估抵押物价值。

（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）