正文：

2021年8-9月，兴业研究组织了第10期的百家企业调研工作，调研企业91家，调研时间具体为2021年8月1日至9月30日。受访的91家企业业务范围分布在城投、房地产、农林牧渔、建筑装饰、新能源、交通运输、电子、家用电器、煤炭、医药生物、环保等行业，其中城投、房地产、农林牧渔、建筑装饰、新能源等行业占比较高，合计占比达85%；区域分布在广东、上海、天津、湖南、江苏、北京、河南、浙江、湖北、河北、四川、安徽、福建、江西、山东香港、新疆、贵州、内蒙古、山西、陕西、云南、重庆等23个地区，其中广东、上海、天津、湖南、江苏、北京、河南、浙江等地占比较高，合计占比达69%；企业属性分布为54%为国有企业，46%为非国有企业。

本篇报告是地产篇，涉及地产公司25家，具体内容如下：

一、调控政策下房企存在一定压力

房企几乎都在力争满足监管指标的要求，如：三道红线指标、拿地销售比不超过40%等。受政策影响，今年房企的政策压力普遍较大，房企整体的销售周期有所拉长；土地出让“两集中”和“房地产贷款集中管理”等政策对房企的资金面影响较为明显。今年第一批集中供地，热点城市土地市场竞争较为激烈，不少房企预判在后续的集中供地中可能会有所降温，热点城市或将出现一些入场机会。监管政策下，房企主要应对措施有：加快回款速度，降低负债规模，减少拿地投资,压缩融资成本等。

1、民企地产：近期土地市场的改变的逻辑是抑制房价过快增长，保证房地产市场平稳、健康、长期可持续发展。第一次集中供地，核心城市的土地市场比较火热，一些核心城市在原有的基础上进行一定的微调。第一，政府希望能够抑制土地市场过热的情况；第二，对发展商拿地提出了更高的要求。未来单一模式的发展可能会遇到阻碍，未来市场从产品层面会带来一些不一样的改变。最终带给市场和行业一个更加稳定、更加健康、有序的良性发展结果。

2、民企地产：对于公司而言，满足三道红线是现在最首要的任务。公司会坚持在监管部门的指导下，根据发展需要，结合自身稳健的财务状况和有竞争力的融资优势，以控负债提效率和增效益为目标，坚持系统科学有序的方式方法修复财务。预计在2022年底，可以实现绿档。具体从四个方面来实现降档：（1）严格按照40%预算拿地，不断增加经营现金流厚度，降低去负债的依赖；（2）加快交付结转的速度；（3）持续用好的合作开发模式增厚资本；（4）持续打造产品的溢价能力，通过降本减费提升盈利水平。

3、民企地产：下半年土地市场会得到合理控制，在控制起拍价基础上，通过摇号，一次性报价等方式提升品质或者持有等措施控制土地溢价。同时面临三条红线的调控政策，拿地销售会有40%的限制。基于以上两点，土地调控会更趋于理性。下半年土地市场从集中供地城市来看已经比较明朗，整个土地市场的热度会下降，溢价率也在受控。市场的调整方向也会传导到其他非集中供给城市，公司相信下半年土地市场热度会弱于上半年，是比较好的拿地机会。

4、民企地产：公司将严格管控负债增长，提升周转效率，做强内生增长。力争三道红线明年转绿具体措施包括持续有度的管控，负债的规模，适度的财务杠杆，做大经营杠杆，立足周转提效，加快运营周转。

5、国企地产：从全年销售情况来看，公司的非住宅销售项目面临的压力比较大。因为整个大湾区，包括公寓、住宅还有一些产业空间供大于求，而且同质化竞争严重，特别是新兴的经济地区，供应量是比较大的。所以，面临高度竞争的情况下，下半年会充分利用国企优势，积极与一些大客户进行洽谈，争取促成一些大宗交易，同时也会启动一些创新营销手段，包括线上线下全民营销，还有内外部协同，多元化拓宽营销渠道，积极对非住宅项目进行去化，确保按照年初既定的销售计划完成全年销售目标。

6、国企地产：受政策影响，各大房企整体的销售周期都应该是相应有所拉长。目前积极采取各项措施，一方面做好整体销售计划，另外一方面积极与政府进行沟通，确保项目如期按计划进行销售。虽然说目前房地产部分同行可能根据自身公司经营情况，结合对市场未来的预期的判断，采取了降价促销这样一些手段，也可能是因为这部分房企资金有所紧张，采取降价促销的方式快速回笼资金。针对公司的项目，目前没有考虑降价销售的形式。非住宅项目的销售，也受到了政策还有信贷审查的影响，销售压力比较大。因为目前整体市场出现了供大于求，而且受限贷政策影响比较严重的情况，同质化的产品竞争也比较严重。公司会结合整体市场的反映、销售情况，还有全年经营策略，采取符合市场预期的一些促销手段。

7、民企地产：在中央“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”的精神指导下，当前各个城市都采取了一些灵活的土地出让原则，比如限制最高溢价，控制实际地价等来实现政府、开发商、客户间的利益平衡。以天津为例，第二批次集中供地最高溢价率从50%下调到15%，实施摇号制提高参拍门槛并加强资金监控监管。这对于资金合规性强，杠杆率低的国企央企存在一定的利好，同时控制地价给房企留余了一定的利润空间，可保障企业的稳定正常经营，有利于行业健康发展。

8、民企地产：在调控密集和市场下行的双重压力下面，公司将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与。在城市布局上，公司坚持布局35个核心城市，积极关注政策、经济、客户等方面较好的城市，积极挖掘投资机会。在项目选择上公司坚持布局城市的核心板块，进一步加强土地土层的工作质量。同时将继续拓宽收并购、产城融合、合作开发、城市更新等多元化拓展渠道，全方位地保障投资项目的质量。

9、民企地产：公司认为房住不炒、三条红线、房地产贷款的集中度管理、集中供地等大的调控方向是不会变的，但可能会有一些政策上的调整。比方说第二轮的集中供地对开发商的资质做了一些前期要求、不再拍保障房、可能会学习北京对房子的品质提出相关要求。整体来说，政策还是会偏紧。紧到一定的阶段，比如年底可能会有一些适度的放松，目前整个行业的政策压力还是比较大的。

10、民企地产：三条红线、集中供地政策对地产行业影响还是比较大，集中供地热点城市中，公司的价格还是在往上走，公司未来利润率肯定会随市场下降一小部分。公司的应对主要有以下几个方面：（1）平衡土储和开发的关系，公司上市以来土储和开发基本保持在2-3倍的比例，这是比较恰当的，所以公司土储的沉淀是比较有优势的；（2）加强公司核心能力的建设，加强产品力、投资能力、经营能力、服务能力、特别是人才核心竞争能力（经营性人才）；（3）降低风险。

11、民企地产：公司有息负债602亿元，较2020年底下降37亿元，集团也是百强房企中少有的零商票企业。美元债平均年期3.12年，下半年无到期需偿还的美元债券的现金短债比为1.85倍。三道红线中，净负债率、现金短债比均处于绿档，剔除预收款后的资产负债率较2020年的77.9%下降到73.98%，全面达标在望。

12、民企地产：去年三条红线，银行集中管理以及出台一些土地供应政策都是正确的导向。因为要秉持“房住不炒”肯定需要调整住房市场。目前按来看很明显一些城市的成交量出现了一些下滑，但就目前来看上半年年土地是几百块，比去年还要多，只不过拿地较少。上半年拿了三块地，三个城市都是发展较好的二线城市，同时特点都是TOD发展模式。同时目前也在密切关注形象股份，目前需要与政府进行更多的对接，密切关注税收政策等。还需要加大力度做销售和回款，同时也需要与一些银行、金融机构合作等。总体而言未来房价调控趋向于常态化，适应它并且突出自身特色才是最重要的。这样便可以更加从容地应对。

13、民企地产：三条红线持续达标，净负债率下降为75%，扣除预收账款后资产负债率69.7%，现金短债比为1.09，融资成本下降到6.52%。现金余额为322亿元，同比增长8%，未使用授信约1089亿元。

14、民企地产：降杠杆方面，公司上半年在保证财务指标持续优化的前提以及完全满足三道红线管控要求下拿地。2020年7月至2021年6月权益拿地销售比约28.5%。上半年权益拿地销售比37.9%。后续拿地中，双集中供地政策能够有效限制房价、控制低价、提升品质，促进行业健康稳健发展。公司希望权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。

15、国企地产:公司积极适应以三条红线为核心的房地产金融审慎管理制度，落实既定路线图时间表，现金短债比今年2月底提前达标转绿，比原计划提前一个多季度，净负债率指标稳步较快回落，预计将于近期达标转绿，超预期完成既定降负债的阶段目标。截止到6月底，公司有息负债总额2869亿元，其中房地产业负债2058亿元，整体平均融资成本5.61%，保持低位，并呈现逐步下降态势。有息负债总额较今年年初再度下降349亿元，距累计较高点已下降超过1013亿元，净负债比较高点每个月下降68个百分点，扣除预收账款后的净资产负债率也延续了持续回落态势。进入下半年，公司持续加快降杠杆步伐，截至7月底，有息负债总额较6月底再度下降超过100亿元，净负债率以及扣除预收账款后净负债率这两个指标也再度创下新低，预计到今年年底公司有息负债总额将力争再度下降300亿元以上。

16、民企地产：在上半年公司就预判第二次、第三次集中供地中一些主要的热点城市会出现机会。在第一次集中供地的时候，很多重点热点城市太热，公司非常谨慎，在22个城市拿了20块地，拿了一个相对比较理想的利润率。当时公司就预判可能下半年会有机会，现在看这个机会确实已经到了。9月中旬，一些重点城市的第二次集中供地已经开始了，公司也看了一下，有些地方的土地结构还是不错的。恰巧公司确实也预留了一些资源，在第二次、第三次供地中可能会再斩获一些优质的土地，更加夯实公司的土地资源。

17、民企地产：从三道红线的角度来看，公司坚持以财务指标为核心指导生产经营。上半年公司三道红线指标持续满足绿档监管要求，其中净负债率为77.08%，扣除合同负债后资产负债率为69.55%，现金短债比为1.38。确保三道红线持续保持绿档是公司的底线，公司将在此基础上持续优化公司的财务结构。公司一直在积极研究第二批次的集中供地城市的变动情况，相信在下半年随着政策的调整，土地溢价率的下行，会有一批好的拿地机会出现。

18、民企地产：公司计划在2021年年末进入三条红线绿档，主要从4个维度提升。第一，从资产端提升经营效率。通过项目层面IRR，区域层面ROIC，集团层面ROE三个维度，通过降库存、盘活资产、加快土地周转、提升产品力等，提升全要素效率。第二，在预售端，今年上半年新盘去化率在70%以上，回款率保持在90%以上，通过快去化快回款，有效支撑负债下降。第三，在负债端，除了严控负债增幅，以收定支保障负债端的低位增长。第四，在权益端，公司会通过稳定快速的利润周转，因为今年上半年利润占全年比例较低，全年公司有信心完成两位数的利润增长。另外一方面，随着持有性物业收入大幅增长，未来估值这块也会有显著的增长。通过这4个维度发力，相信年末公司一定会进入到三道红线绿档。

19、民企地产：“三条红线”中剔除预收账款的资产负债率下降3.3%达到71.8%，越来越接近红线要求的70%；净负债率下降7.6%达到54.1%，远远优于红线要求的100%。

20、民企地产：目前的形势公司是有预判，也较早地进行了经营上的应对举措。历来的经营特点跟调控的导向是高度一致的，包括几个方面：一个方面是一直以来坚持低有息负债、高经营效率的原则，债务销售在全行业中比较低。另外一方面坚持突出紧平衡的战略，拿地销售比不高，在地价和房价都在受限的当下意义非常重大。拿地策略上，还是坚持在城市轮动上寻找机会，运用轮动的布局在货地比端口寻找空间。