保障性租赁住房的管理与投资:德美英日之经验

关键字: 保障性租赁住房
2021-09-23
张文达
宏观分析师
郭于玮
兴业研究公司宏观市场部副总经理(主持工作)、国内宏观高级研究员
宏观市场部
鲁政委
 
 
我国“十四五”规划要求:“有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。”各方预计,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例会达到30%以上。在此背景下,学习借鉴发达国家发展租赁住房的经验无疑有着重要意义。
 
德国租赁住房体系建设高峰在20世纪50-60年代,在资金方面,政府通过财政补贴、低价出让土地、税费优惠等财政政策支持保障房建设。在申请资格方面,收入水平低于规定收入上限者可提出申请。在租金方面,公租房在锁定期内仅设定为成本水平,约为市价50%。市场租赁房则需遵守“租金明镜”和“租金刹车”制度,租金规模及涨幅不得超过上限。
 
美国租赁住房体系建设高峰由20世纪60年代一直持续到90年代。在资金方面,早期来自中央贷款和地方市政债。此后,美国逐步放松城市更新限制,鼓励私人开发商参与租赁住房建设。在申请条件方面,美国租赁住房主要针对低收入群体。在租金方面,根据家庭年收入减去扣减项结合最低租金确定。
 
英国租赁住房建设高峰在20世纪40-70年代,资金方面主要来自中央政府的住房补贴、低息贷款以及专项财政基金。在申请条件方面,社会租赁住房针对低收入群体;中级租赁住房针对警察医生等关键工作人员。在租金方面,社会租赁住房约为市价的50%左右;中级租赁住房介于社会租赁住房租金与市场租金之间,约为市场租金80%。 
 
日本租赁住房体系以公营住宅和公团住宅为主,分别针对低收入群体和白领人群。在资金方面,中央与地方按一定比例出资,地方政府可通过财政投融资计划、发行地方债融资。在申请资格方面,公营住宅一般要求低于25%的收入分位;公团住宅所要求的收入标准更为多样。在租金方面,公营住宅综合考虑收入、大小、使用年限、配套设备确定;公团住宅略低于市场价,但是节约大量入住前费用。
对我国而言,第一,可效仿日本公团住宅、英国中等租赁住宅,加大面向新市民群体的保障性租赁住房建设力度;第二,可学习德国、英国的租金管控政策,根据地区、收入、使用年限确定租金规模及涨幅上限。
 
参考发达国家租赁住房发展进展,预计在“十四五”期间,保障性租赁住房建安设备投资规模在1.3万亿左右,土地投资规模在1.5万亿左右,合计2.8万亿。年均投资额约为5600亿元,对房地产投资年增长率的拉动约为4个百分点。考虑到存在非居住存量房屋改租赁住房等模式,实际规模可能低于预期。

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