【ABS周度观察】公租房类REITs来了,住房租赁公募REITs还远吗?(2021年第24期)

2021-08-23
兴业研究信用研究委员会
 
​本周热点:
 
8月18日,北京保障房中心簿记发行全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”(下称专项计划),由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人,国开证券为专项计划管理人和主承销机构,北京保障房中心为专项计划资产服务机构,首都建设投资引导基金担任基金管理人,底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。发行规模为4亿元,其中优先级规模3.8亿元,次级规模0.2亿元,期限18年,优先级证券评级为AAA,最终票面利率3.35%。2021年7月2日,2021年7月2日,国务院办公厅和国家发改委分别印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,金融方面支持相关企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,将基础设施公募REITs试点行业拓展至保障性租赁住房领域。公租房类REITs的发行,引导和示范作用强,住房租赁公募REITs也在路上。
 
本周动态:
 
本周银行间市场发行数量为13单,其中信贷ABS共发行3单,发行规模101.02亿元,较上周有所下降,利差整体抬升;ABN共发行10单,发行规模85.11亿元,较上周大幅下降,利差范围扩大。上周以来交易所市场发行企业ABS 14单,共计143.31亿元,发行规模较上期大幅下降,利差整体有所下降,基础资产涉及供应链、融资租赁、类REITs、CMBS/CMBN、应收账款、小微贷款、信托受益权、个人消费金融。本周交易所挂牌34只产品,较上周少11只;成交方面,银行间ABS成交证券102只,成交规模较上周有所下降。交易所成交52只,成交规模较上周略有提高。各等级一年期的到期收益率均有所降低,三年期的到期收益率有所提高,其中AAA、AA一年期收益率分别下降5bp、3bp,AAA、AA三年期收益率分别提高2bp、2bp。一年期AAA级与AA级信用利差为71.28bp,较两周前提高173bp,三年期信用利差为93.40bp,较前两周不变。

 

一、 市场回顾
 
1、一级市场方面
 
本周银行间市场发行数量为13单,其中信贷ABS共发行3单,发行规模101.02亿元,较上周有所下降,利差整体抬升;ABN共发行10单,发行规模85.11亿元,较上周大幅下降,利差范围扩大。上周以来交易所市场发行企业ABS 14单,共计143.31亿元,发行规模较上期大幅下降,利差整体有所下降,基础资产涉及供应链、融资租赁、类REITs、CMBS/CMBN、应收账款、小微贷款、信托受益权、个人消费金融。
 

 
2、二级市场方面
 
本周交易所挂牌34只产品,较上周少11只;成交方面,银行间ABS成交证券102只,成交规模较上周有所下降。交易所成交52只,成交规模较上周略有提高。
 

 
中债估值数据显示,近一周,各等级一年期的到期收益率均有所降低,三年期的到期收益率有所提高,其中AAA、AA一年期收益率分别下降5bp、3bp,AAA、AA三年期收益率分别提高2bp、2bp。一年期AAA级与AA级信用利差为71.28bp,较两周前提高173bp,三年期信用利差为93.40bp,较前两周不变。
 

 
二、下周计划
 
下周银行间市场计划发行4单资产支持证券,发行规模为59.09亿元。
 

 
三、市场热点
 
8月18日,北京保障房中心簿记发行全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”(下称专项计划),该专项计划由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人,国开证券为专项计划管理人和主承销机构,北京保障房中心为专项计划资产服务机构,首都建设投资引导基金担任基金管理人,底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。该计划发行规模为4亿元,其中优先级规模3.8亿元,次级规模0.2亿元,期限3+3+3+3+3+3年,优先级证券评级为AAA,最终票面利率3.35%,创不动产资产证券化产品本年新低、公租房资产证券化产品史上最低。
 
此前,国内尚未有针对中低收入家庭的公租房类REITs产品发行,本次国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划填补了市场空白,为公租房企业拓宽了融资渠道,对公租房资产进行市场化定价,盘活存量公租房资产,证券化产品特殊的还本付息方式可合理匹配融资主体的债务偿付安排,减小集中偿债压力等,践行中央“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度。2021年7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,在金融支持方面,提出“支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营”,该公租房类REITs作为创新债务融资工具的发行,体现了金融产品快速支持保障性住房租赁发展。
 
该专项计划不仅对公租房资产合法合规开展类REITs融资产生带头示范作用,也为公租房公募REITs的推动起到重要的引导作用。国家发改委于2021年7月2日发布的《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,就提出将基础设施公募REITs试点行业拓展至保障性租赁住房领域,配套落实保障性租赁住房金融支持,住房租赁公募REITs也在路上。
 

 
 

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