一、轻资产、分散式运营为主的初始业务模式受租金池影响，加速出清

在系列住房租赁鼓励政策出台之前，市场需求便已催生出部分住房租赁先锋企业进行业务模式探索。早期的新派、自如、魔方、YOU+等专门从事住房租赁业务的机构，从业主体不持有租赁物业产权，将租来的房源进行装修改造并配备家具家电后，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，为其提供了更符合市场需求的租赁房源供应，通过收取租赁费的价差和提供增值服务来获取利润。房源主要来自分散的房东，房屋格局、地理位置、家装等方面更为多样化，初期房源分散，在获取房源和集中管理方面的难度相对较大，管理成本相对较高。后来逐步有集中式获取租赁房源的业务模式出现。

住房租赁业务的盈利能力并不高，年回报率在1-2%，很多早期机构致力于规模拓展，以寻求上市实现股权退出和资本增值。但其资金实力通常较弱，业务体量的拓展依赖于大规模房源的获取，资金需求叠加2015年以后个人消费贷的大量供给导致大量轻资产住房租赁企业选择租金池的融资-扩张模式发展，诱使租客向第三方金融机构申请租金贷款提前缴纳一年或更长期房租，却按月支付给提供房源的房东，利用租金的时间差错配产生的剩余资金扩大房源以期垄断当地市场并扩大业务规模。当无序扩张到一定程度时，资金链极易断裂，导致2017年后出现了大量暴雷的住房租赁企业。这种情况下，房子仍被租客占用，但房东却已收不到租金，主张收回房子，而租客强调已支付过一年租金，主张剩余承租时间内仍有房屋使用权，二者的权益均受到侵害。2020年受疫情影响，房源空置率攀升，加剧了这类住房租赁企业出清。

2020年下半年之后，伴随着大量暴雷企业带来的社会影响，中央开始要求行业规范化发展，严控租金监管，限制租金池下的无序扩张。2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例》（征求意见稿），住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。2021年4月26日，住建部、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。2021年2月份以来，北京、上海、武汉、深圳等重点一二线城市亦针对住房租赁企业要求设立单一账户、进行租金监管等，严格规范行业发展，保障房东租客双向权益。

二、轻+重资产结合模式下，房企大规模涉足住房租赁系拿地策略

在经历了行业的初期探索后，2015年以来住房租赁作为调控房地产市场的手段之一，中央及地方政府纷纷出台各类落地政策，指导住房租赁市场发展。中央住房租赁相关政策主要集中在以下六个方面：一是加快培育住房租赁市场主体，二是鼓励租赁住房消费，三是完善租售同权，完善公共租赁住房，四是支持租赁住房建设，增加租赁土地与房源供给，五是提供金融支持，六是完善住房租赁法律法规。

各地方政策也迅速跟进，出台了具体落实措施，以扩大住房租赁土地供应，降低拿地价格为主，多元化住房租赁土地结构，商业、工业和集体用地一定条件下可用于住房租赁业务，有效增加住房租赁一级供给。从2017年开始重点一二线城市都要求住房租赁土地供应需占所有住宅土地供应的一定比例，最新重点城市租赁住宅土地供应中，北上广的租赁占比分别为28.3%、40%、45.8%，较此前4年的租赁占比均有一定上浮，但杭州、合肥两地租赁住宅土地供应占比有所下降。

这一阶段部分中大型房企开始参与到住房租赁行业中，借助于其资金优势，采取轻重资产并行的业务模式，业务拓展很快。轻资产模式下基本采用整租式，从当地国企、政府及村集体业主手中获取破旧厂房、办公楼或住宅楼等进行装修改造，这种模式规模扩张快，如万科2016年5月正式推出长租公寓业务的统一品牌 “泊寓”，仅一年半时间，泊寓业务便已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。

而重资产模式是在各地落实中央住房租赁鼓励政策的相关措施下发展起来的，各地住房租赁政策在土地出让方面通常要求“企业自持”、“出租期限限制”、“配建租赁住房”的形式增加新建住房中的租赁住房比例，房企为配合住宅开发拿地开展自持住房租赁业务，其目的更大程度旨在用政策力推的住房租赁业务优化其拿地方案，提高中拍概率。有些地方政策明确要求企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过*年。这导致重资产运营模式成本高，资金回报周期长，资产流动性差，盘活住房租赁资产也成为涉足房企的一大诉求。

三、住房租赁业务低收益、高公益属性强，国家队逐渐成为市场供给主力 

因为流动人口规模大、房价高，国内住房租赁业务集中在一线及重点二线城市，主要住房租赁企业的门店和房源布局也体现了这一点。从城市住房租赁价格指数变化来看，近4年多以来全国指标相对平稳，一线城市持续走高，2020年疫情期间略有下降后，2021年有所反弹，而二线城市持续下降，二线城市住房租赁的大量供给对其价格下降有引导作用。从出租率来看，普遍集中在80%区间，低的仅68%，出租率并不很高。对于从业企业来说，这反映了住房租赁业务收益相对较低，年回报率仅1-2%，加之其肩负稳定房价的任务，未来租金上涨的速度势必有所控制，盈利大幅改善的空间不大。

2018年以后住房租赁用地成交有所下降，国家队成为拿地主力。据克而瑞数据，截止2020年末，全国累计推出租赁土地约235块，规划建筑面积超过1502万方，其中2020年56宗共计365万方，与2019年持平，但远低于2018年水平。而2020年成交的住房租赁用地91%集中在上海、杭州、南京、成都、广州和深圳6个城市，其中上海占比43.9%。从土地获取主体来看，上海地产集团、深圳人才安居集团、上海城投、光明集团、杭州钱投集团、上海浦发、上海张江、南京江北新区建设投资集团等国家队已成为住房租赁业务主力，进行专业化、规模化开发运营，一改房企销售住宅地块中嵌入一定比例自持租赁的开发模式，这与2020年疫情期间各地出台减免公寓租金、空置率上升导致其利润更低有关，房企涉足住房租赁业务的意愿降低、速度放缓。上述国家队原均涉足过当地保障房建设或基础设施建设，公益属性明显，盈利诉求弱于市场化住房租赁企业，可高度匹配区域内市政规划，在土地获取方面存在天然优势。从2021 年住房租赁土地供应规划来看，一线城市的供给比例均高于2017-2021年规划，土地供给保障高，在房企投资意愿下降的情况下，国家队未来会是当地住房租赁的主要贡献主体。

初期轻资产运营企业逐步出清、专业房企住房租赁业务扩张放缓、国家队加入，住房租赁行业格局发生了明显变化，对租金账户严监管、限制租金贷保障行业健康发展，但限制了规模扩张，导致行业趋向于重资产运营模式发展，从业主体资金需求大，资产流动性弱，叠加国家队的城投属性，盘活资产和降负债的融资诉求提高。