【ABS周度观察】三胞类REITs标的物业进入市场化处置阶段（2021年第5期）

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2021-02-08

兴业研究信用研究委员会

本周热点：

2020年12月22日，瑞安房地产官网公告，其间接全资子公司奥华与合营公司及合营伙伴高富诺集团旗下公司就成立合营公司(国盈发展有限公司)订立契据，注册资金16.2亿元，用以收购南京国际金融中心房地产物业项目，该标的物业为2016年发行的三胞类REITs的标的物业。

2018年6月，三胞集团资金链断裂，引发债务危机。此后中诚信证评对三胞集团的主体评级由AA+逐步下调至下调至CC。三胞类REITs优先A和优先B未偿本金余额分别为14.91亿元和14.78亿元，最新兑付日期是2018年11月27日。

三胞类REITs市场化处置是继海航浦发大厦后REITs项目因优先回购人信用原因进行市场化退出的又一典型案例。粗略估算，若要保障“16三胞A” “16三胞B”本息兑付，则交易对价需不低于35亿元。

本周动态：

本周银行间市场发行数量为12单，其中信贷ABS共发行3单，发行规模较上周有所减少；ABN共发行9单，发行规模较上周有所减少。交易所市场发行企业ABS 32单，共计238.93亿元，发行规模较上周有所增加，利差走扩。

本周交易所挂牌30只产品；成交方面，银行间ABS成交证券46只，成交规模较上周减少。交易所成交48只，成交规模较上周减少。近两周，各等级一年期到期收益率均有所上升、三年期到期收益率均有所下降。一年期AAA级、AA级ABS信用利差走扩，三年期各等级信用利差走扩。

一、市场回顾

1、一级市场方面

本周银行间市场发行数量为12单，其中信贷ABS共发行3单，发行规模较上周有所减少；ABN共发行9单，发行规模较上周有所减少。交易所市场发行企业ABS 32单，共计238.93亿元，发行规模较上周有所增加，利差走扩，基础资产涉及应收账款、供应链、个人消费金融、购房尾款、保理融资、信托受益权、CMBS/CMBN。

2、二级市场方面

本周交易所挂牌30只产品；成交方面，银行间ABS成交证券46只，成交规模较上周减少。交易所成交48只，成交规模较上周减少。

中债估值数据显示，近两周，各等级一年期到期收益率均有所上升，其中AAA、AA一年期收益率均上升8bp，各等级三年期到期收益率均有所下降，其中AAA级收益率下降2bp，AA级收益率下降1bp。截至2021年2月05日，1年期和3年期AAA级收益率分别为3.32%和3.72%，1年期和3年期AA级收益率分别为3.96%和4.61%，其中一年期AAA级与AA级信用利差为64.13bp，较两周前下降214bp，三年期信用利差为88.92bp，较前两周上升170bp。

二、下周计划

下周银行间暂无ABS债券发行计划

三、市场热点

2020年12月22日，瑞安房地产官网公告，其间接全资子公司奥华与合营公司及合营伙伴高富诺集团旗下公司就成立合营公司(国盈发展有限公司)订立契据，注册资金16.2亿元人民币，用以收购南京国际金融中心房地产物业项目，该标的系中信华夏三胞南京国际金融中心资产支持专项计划（以下简称“三胞集团类REITs”）中的标的物业，具体交易对价尚未披露。此次交易将成为继海航浦发大厦后类REITs项目因优先回购人信用原因进行市场化处置的又一典型案例。

三胞集团类REITs成立于2016年11月28日，计划管理人华夏资本，，该项目为典型的“股+债”类REITs结构，发行规模合计30.53亿元，标的物业发行阶段估值35.11亿元，证券端分为三胞A和三胞B，发行规模15.75亿元和14.78亿元，二者均按年付息，前者每年偿付部分本金，后者到期一次性偿付。其交易结构涉及A\B档证券分层、A优先分配权、目标资产抵押、项目公司股权质押、三胞集团的优先收购权权利对价安排、三胞集团提供的流动性支持及租金差额补足承诺等为本专项计划资产支持证券的偿还提供保障。而A档证券的本息偿付直接来源于存续期目标资产的租金收入且保障度较高，相对而言，B档证券利息及到期一次性本金支付对三胞集团的优先收购权对价支付依赖度更高。

2018年6月，三胞集团资金链断裂，引发债务危机。此后中诚信证评对三胞集团的主体评级由AA+逐步下调至下调至CC（2019年3月19日）。该类REITs项目仅于2017年11月27日和2018年11月27日进行过两次偿付分配，截至2018年11月27日，优先A和优先B未偿本金余额分别为14.91亿元和14.78亿元，此后无兑付信息。但仅“16三胞B”评级从2018年10月16日由AA逐步下调至2019年4月15日的BB ，“16三胞A”未进行评级下调。

若考虑期间费用和税费，若要保障“16三胞A” “16三胞B”本息全部兑付，则交易对价需不低于35亿元。

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