我国当前大力推进以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求要素效率进一步提升。在“以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”的背景下，城市大量低效存量工业用地的盘活无疑会成为重要内容。

当前地方工业用地更新政策主要针对工业用地更新范围以及不同工改项目下更新主体、更新方式、地价计算等进行了规定。整体来看，工业用地更新强调提高土地使用效率、促进产业结构升级，同时注重工改带来的土地增值收益的分配。

工改M1项目，由于土地增值空间较小，多鼓励原权属人自行开发。政策多以鼓励为主，对符合规划的改扩建往往不加收土地出让金；部分城市甚至出台政策放松工业厂房分割转让限制、实施财政奖补等。

工改M0项目，自身特点决定了其存在巨大的土地增值空间。因此，当前政策从建设用房自持比例要求、转让分割限制、准入退出评估监管等方面进行限制封堵漏洞，避免项目房地产化，也牺牲了盈利性和灵活性。

工改3.0项目，整体来看，对于增值空间较大的项目，多要求政府以政府收储加公开出让的方式运作；改扩建后变更土地性质的，往往要求补缴土地出让金；项目往往附带自持一定比例物业、配建一定比例公益设施等要求。

整体来看，“工改工”（即M0、M1）项目的土地增值空间相对较小，但是产业导向最强，限制相对宽松，推进难度也最小；工改M0项目由于政策持续收紧，当前盈利难度大、运营要求高，市场热情不足；工改3.0项目土地用途更为灵活，收益确定性相对较强，但是项目资源相对有限。

（作者：张文达、郭于玮、鲁政委）

创新型产业用地主要是指“融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地”。其出现主要是为了满足新产业、新业态的特殊用地需求。

创新型产业用地有两方面的特点：一方面，其内部除产业用房外，允许建设一部分配套用房；另一方面，创新型产业用地往往容积率要求较高，注重用地效率。

从创新型产业用地的管理来看，地方政府对M0用地实行全生命周期式的管理。从项目主体准入、弹性出让年限确定、项目分割转让要求、投入产出强度要求，再到项目履约监督、企业主体更新淘汰均进行了较为全面细致的规定，封堵各项漏洞，坚持“产业为主”的政策方向。

而对于开发主体而言，运营创新型产业用地的压力也大大提高。尽管M0用地有着更高的容积率要求，内部的房屋建设较为多样。但是与此同时地方政府也提高了项目主体准入门槛、投入产出强度、违约成本等。

这意味着M0项目前期沉淀资金规模大、靠销售回流资金的速度慢、难度高，投资回收期相应拉长，对于项目的招商运营能力提出了较高的要求。因此，当前M0项目更适合于行业龙头或者资金实力强、运营经验丰富的大型开发主体跟进。通过园区产业环境搭建，赚产业发展的钱，更符合创新型产业用地创设的初衷。

2019年的中央经济工作会议上，明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。”继2017年老旧小区改造开展15城试点后，老旧小区改造有望再次加速。

老旧小区改造与棚户区改造截然不同，老旧小区主要问题在公共设施不足，改造内容上仅涉及存量住房更新，不涉及新增住房。因此，老旧小区改造更多地影响公共设施、水电等行业的投资。

对老旧小区改造投资规模进行分项测算后，我们发现老旧小区改造能带动的投资规模在3.85万亿左右，其中基础性改造1.2万亿，加装电梯1.68万亿，电梯养护费用2940亿元，加建停车位6230亿元，住房内部设施改善545亿元。若考虑其他配套投资，则整体规模与仇保兴参事讲话中提到的4万亿投资规模接近。老旧小区改造可带动的投资规模较大，但是项目的利润空间小，融资难度高。当前，老旧小区改造的关键也在于探索能够撬动更多社会资本的改造模式。