房地产贷款集中管理制度对房企的影响分析

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2021-01-03

兴业研究信用研究委员会

2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（以下简称“《通知》”）。根据银行资产规模及机构类型，对房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）两大指标进行分档管理。

房企各个融资渠道均受到严格监管，配合“三道红线”新规，从供给和需求侧双向限制房企加杠杆的能力。2020年以来，资金信托新规发布、银行间交易商协会控制地产债借新还旧额度相继影响了房企的信托融资与债券融资，而新发布的银行业房地产贷款集中度管理制度将对房地产开发贷、个人住房贷款进行监管，至此，房企的主要融资渠道均受到严格监管。同时，“三道红线”新规从房企融资的“需求端”限制债务扩张，双向限制房地产杠杆扩张。除了房企的银行贷款融资受控以外，《通知》还限制了个人住房贷款占比，控制居民杠杆。

分档管理、差异化过渡期有利于控制系统性风险，有利于房地产中长期健康发展。关注尾部房企风险及其溢出效应。从上市银行数据来看，集中度指标达标的银行居多，额度富余银行与超标银行之间有额度腾挪的空间，预计本次新政对楼市基本面的影响有限。《通知》对中大型银行监管上限设置高于小型银行及农合机构、村镇银行，风险偏好较高的中小型银行压降任务大于大型银行。由于部分超标银行需逐步压缩房地产贷款额度，不可避免将导致部分房企的融资受到影响，在“三道红线”新规的配合下，高杠杆尾部房企的流动性压力将进一步加大。按揭贷款投放趋于谨慎可能会影响房企回款速度。同时，房地产开发商流动性压力上升将对其上游供应商产生风险溢出，关注尾部房企风险及其溢出效应。

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