央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于4月24日在《中国金融》发表了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，该调查报告国内首次关于城镇居民资产负债情况的详实调查，调查数据为我们从需求端分析房地产市场的基本面以及理解房地产企业的信用来源提供了重要的数据支持：

1、目前房地产市场已经处于产能过剩的阶段。我国城镇居民家庭住房拥有率为96%，一套住房、两套住房、三套及以上住房的占比分别为58.4%、31.0%和10.5%，户均拥有住房1.5套，而美国总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。从收入分组的情况来看，我国收入最低20%家庭的住房拥有率也达到了89.1%，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%。无论是住房拥有率还是户均拥有住房套数，都说明了我国房地产市场已经进入存量时代，即使是低收入家庭，住房拥有率也接近90%，房产供给本身相对过剩，新增供给将更多是由改善性需求消化而非刚需。

2、逆周期调节政策为房地产价格泡沫提供了刚兑保证，这种刚兑保证也是2010年以来房地产企业信用的主要来源。2010年以来，我国住宅价格曾两度进入负增长的区间，分别是2012年和2014-2015年上半年，但在房地产价格短暂回落之后，地产调控政策均出现了明显放松，而后房价出现快速上涨，造成资产价格进一步泡沫化，形成房地产价格“只涨不跌”、房地产投资“只赚不赔”的事实。2010年以来，房地产调控常态化，地产调控政策经过多轮收放，虽然调控政策在某段时期起到了遏制房价快速上涨的作用，但每当房价进入负增长区间，地产调控政策均会出现放松，对房价形成“托底”，并迎来资产价格进一步泡沫化，虽然2010年以来政府对地产行业持续调控，但房价仍然维持了上涨趋势，2019年末百城住宅价格指数较2010年末上涨了62.85%。无论是对房地产开发商，还是金融机构、购房者，经济下行压力之下政府的逆周期调节政策形成了事实上的“刚兑”，保证了各方在参与房地产投资的过程中不会承受损失，这种来自政府的刚兑，也是过去几年房地产企业能够在房地产融资持续受限的条件下仍然能够高杠杆运行且维持良好信用状况的主要原因。

3、持续刚兑的代价，是不断推升资产价格泡沫，透支居民消费能力，把本应是“必需品”的房产变成少数人才买得起的“奢侈品”。本次调查数据为我们认识房地产估值的高低提供了新角度。从家庭资产负债情况来看，我国城镇家庭整体资产负债率稳健，偿债能力较强，但低收入家庭和刚需型房贷家庭的债务风险突出。本次调查数据显示，我国城镇居民家庭资产负债率的均值为9.1%，低于美国的12.1%，偿债收入比平均为18.4%，总体资产负债率水平较低，偿债能力较强；但结构性问题突出，表现为低收入家庭偿债压力相对较大，收入最低20%家庭月偿债收入比为24.8%，高于均值6.4个百分点，比最高20%家庭高9.1个百分点，其次刚需型房贷家庭的债务风险突出，刚需型房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为24.2%、151.3%和33.0%，远高于均值水平，相较之下投资性房贷家庭的三项指标仅略高于均值，债务风险要小得多。刚需性房贷家庭与投资性房贷家庭债务风险的差异，源自于房价水平的不断攀升和收入差距的拉大，说明购房已经使得普通收入家庭负债累累。若持续地对房地产进行刚兑，必定会助推新一轮的资产价格泡沫，加剧收入差距，把房产变成少数富裕人群才买得起的“奢侈品”。

4、政府逐步退出房地产领域的刚兑，坚持调控力度，允许房价合理调整和打破刚兑，才能抑制投机，防止资产价格泡沫重来。由于房产价格长期上涨，房地产领域形成浓厚的投机氛围，即使调控政策没有出现明显松动，投机行为本身就会推升房地产价格，事实上2012-2013年的房价上涨是在地产调控政策局部松动以及宽松的货币政策下完成的，并没有看到地产刺激政策出台。只有坚持调控力度，允许房价反映供需关系的变化，打破长期以来房价只涨不跌和房地产投资刚兑的预期，允许投资激进的房企违约，才能有效遏制投机，防止地产价格泡沫重来。