老旧小区改造的蛋糕有多大？

关键字：老旧小区改造

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2020-01-13

张文达

宏观分析师

郭于玮

兴业研究公司宏观市场部副总经理（主持工作）、国内宏观高级研究员

宏观市场部

鲁政委

2019年12月12日，中央经济工作会议召开，会议公报中提到，“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。”近年来，中央及地方均出台多项政策推进城镇老旧小区改造。这次的工作部署是此前政策的延续，也是政策进一步推广的信号。那么，究竟什么是老旧小区改造？老旧小区改造与棚户区改造有何不同？又会对固定资产投资产生怎样的影响？本文将对此展开分析。

一、老旧小区改造的内涵

1.1 老旧小区改造的政策背景

2019年4月15日，住建部会同国家发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确指出老旧小区是指“建成于2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的小区”。河北省在《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》对老旧小区改造的定义进一步细化，并与棚改进行区分，《计划》提出老旧小区是指2000年（含）前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。

在2015年年末的中央城市工作会议上，中央提出有序推进老旧住宅小区综合整治工作。2017年在全国15个城市开展老旧小区改造试点工作，各地纷纷出台相应的政策文件，老旧小区改造有所提速。大多数老旧小区年久失修，缺乏及时的管理维护，已经严重影响到社区居民的居住体验以及城市整体形象。老旧小区改造切实关乎百姓民生，在群众中呼声很高。

目前，许多地方均已出台多项地方性文件，对老旧小区改造进行规划。从出台文件的城市来看，当前老旧小区改造逐渐由试点城市向其他城市扩散。但是重点一、二线城市，由于老旧小区改造涉及多方利益，推进速度较慢。

1.2 老旧小区改造具体内容

老旧小区改造因各地各小区情况不同而有所差异。在2019年7月召开的吹风会上，住建部具体介绍了老旧小区的改造内容。主要分为三方面内容：

第一，保基本的配套设施： 包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；北方地区供暖设施修缮；（自愿原则）加装电梯。

第二，提升类的基础设施： 有条件的地方可配建停车场、活动室、物业用房等。

第三，完善公共服务类的内容： 完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

当前各地出台的文件中，老旧小区改造项目也主要基于以上分类，进行了更加清晰细致的划分。总体来看，改造坚持 “先民生，再提高” 原则，根据小区条件、预算规模、居民意愿等因素，循序渐进地推进三个层次的社区改造。

1.3 老旧小区改造资金来源

资金方面，目前老旧小区改造以财政资金为主导，各地均积极探索多渠道资金来源，以保证老旧小区改造的质量和可持续性。从各地出台的相关文件以及现有小区改造的案例来看，当前旧改资金主要包括以下几个方面的来源：

第一、财政财政资金是主要资金来源，主要用于公共性基础设施及环境整治，以及优质改造项目的奖补；

第二、专营单位资金：主要负责供水、供电、供暖、供气等专营单位项目的改造，通过直接投资并获取收益的方式参与改造；

第三、居民自筹：主要负责屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造项目，部分项目如加装电梯，居民可通过住房公积金、住宅专项维修资金等方式出资；

第四、产权单位出资：依项目需求而确定资金用途，适用于公房小区。

第五、社会资本：可参与小区整体改造、或仅提供充电设施、快递服务、育儿养老服务部分公共服务，具体看社会资本与小区的合作方式。

从上文不难看出，老旧小区改造与棚户区改造截然不同：第一，从对象上看，棚户区改造的对象是“指国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域” [1] ，老旧小区则更多面临着公共设施不足的问题，而非建筑结构安全性问题；第二，从改造内容上看，棚户区改造涉及新增住房建设，而老旧小区改造仅涉及存量住房的更新；第三，从对固定资产投资的影响来看，棚户区改造更多地影响房地产投资，而老旧小区改造更多地影响公共设施、水电等行业投资，这也使得老旧小区改造利润空间较小、融资难度较大；第四，从对房地产销售的影响来看，棚户区改造会带来新增购房需求，老旧小区改造则不会。

二、老旧小区改造融资模式创新

从各地披露的信息来看，政府资金仍然是老旧小区改造的绝对主力，根据各地差异，占比在70%-90%之间。老旧小区改造利润空间小、资金回收时间长，社会资本缺乏参与积极性，制约了老旧小区改造的快速推进。因此，当前各地探索通过运营模式创新、无息按揭贷款等方式解决改造的资金难题。

2.1 广州“永庆坊”项目——历史老街商业化改造

永庆坊是广州著名的历史文化街区，但因建成年代久远，小区出现许多危旧房亟待改造。2015年，广州市政府引入万科参与“永庆坊”微改造项目。一期项目共8000平米，总投资约为1亿元。建成后，万科将获得永庆坊15年的经营权，成本回收周期预计为12年半。

为了最大限度保留永庆坊的历史建筑，万科针对每一栋楼的条件特点，选择拆除、更新、保留等。项目完工后，万科引入教育、文创、办公、民宿等多种业态，让“永庆坊”成为网红社区，一年到访人数达300万人次。

2020年1月7日，正大集团与高和资本宣布联合成立100亿元专项城市更新产业基金，用于投资一线、重点二线及其他战略城市的街区更新、商业中心或大型商业综合体等。这意味着万科的老旧小区改造模式正逐渐出圈，产业资本在加速进入重点街区进行开发。

2.2 北京“劲松模式”——全流程参与改造运营

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