房地产风险跟踪：行业、企业、产品合集
2022年以来各地密集出台楼市托底政策，包括取消和放松限购限贷等，调控放松由点及面。同时，2021年房地产企业年报绝大部分已公布。本报告将结合高频数据和年报，试图评估当前房地产行业与企业究竟走到了哪一步？
（作者：陈姝婷、鲍柯威、李泽寰、郑彬杰、黄雪峰、钱士如、王嘉庆、鲁政委）
2022年以来，中央楼市政策基调向托底需求、化解风险转向，在此背景下，福建省省级及各地陆续出台托底政策。 本文将结合市场高频数据、企业年报数据，对福建省房地产行业、企业进行全景解读。
（作者：陈姝婷、鲍柯威、郑彬杰、鲁政委）
涉房ABS包括房企供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、CMBS、租赁物业的REITs和商业银行按揭贷款为基础资产的RMBS。对于房企ABS，其曾在非标转表的监管趋势下对房企融资发挥了重要作用，但推升了房企实际杠杆水平；随着房企ABS纳入房企刚性债务口径进行统一监管以后，房企ABS杠杆修饰作用弱化。除CMBS强资产外，房企ABS信用质量普遍建立在房企信用之上，在房企现金流紧张之际，无资产或弱资产的房企ABS信用质量下行。
个人住房抵押贷款是个人信贷资产规模最大、正常情境下信用质量最好的资产，也是房地产行业最大的融资来源和居民杠杆的主要构成。在当前失业率较低、居民杠杆水平相对稳定、房价指数走势放缓、首付比例普遍超过30%的情况下，个人住房抵押贷款信用质量大幅恶化的可能性不高。以个人住房抵押贷款为基础资产发行的RMBS，发起银行，尤其是头部发起银行信用质量极强，交易结构相对完善，证券端支持力度较大，存续期资产池表现良好、不良率低，信用质量相对稳定。
（作者：臧运慧、陈翔、鲁政委）
2022年4月，中央政治局会议明确提出将 “优化预售资金监管”。本文重点分析了预售资金监管优化的可能路径，并测算其对行业现金流状况的影响程度。
预售资金本质为购房人对房企的无息债权，房企通过履行项目竣工交付义务完成偿付。预售资金监管的核心意义在于监督房企预售资金使用，保障项目顺利交付。因此，预计监管优化方向将为确保项目交付的前提下，提升监管额度外房企资金使用的灵活度，纠偏部分地区预售资金监管过严情况，但以“保交楼”的监管额度内资金仍将加强封闭运转、专款专用。
给定上述原则，我们对预售资金监管优化影响进行定量测算，测算结果显示，相比国有房企，民企资金压力对监管比例的变化更为敏感，监管比例在30%及以上时，民企仍面临严峻偿债压力；预售资金监管比例降至30%及以下时，房企尤其是民企资金压力明显缓解；当监管比例降至10%时、采取适时受托支付方式盘活其他部分的监管资金用于项目保交付，民营房企债务风险显著下降。
（作者：陈姝婷、鲍柯威、鲁政委）
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